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Forum: PV für WEGs und kleine MFHRechtlichesPflicht des privaten Vermieters z …

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Pflicht des privaten Vermieters zur Registrierung als Energieversorger?

#1 · 26. Januar 2026, 12:05

Nach § 3 31c könnte ein privater Vermieter zum Stromlieferant mit diversen rechtlichen Pflichten werden, wenn er seinen PV-Strom den Mietern verkauft. (Siehe auch Folie 17 https://pv4wegs.de/wp-content/uploads/aks-protokolle/PV-fuer-WEGs-und-kleine-MFH-Einfach-Profitabel-Erprobt-2026-01-21.pdf)

Andererseits gibt es folgendes Statement der BundesNetzAgentur: https://www.bundesnetzagentur.de/DE/Fachthemen/ElektrizitaetundGas/HandelundVertrieb/Lieferantenanzeige/start.html. Demnach könnten Stromlieferanten von der Registrierung ausgenommen sein, wenn sie in einer Kundenanlage (nach § 3 65) Haushaltskunden beliefern.

Ich bin kein Rechtsfachmann. Aber sagt diese Ausnahme nicht, dass ein privater Vermieter eines (kleinen) MFH die Pflichten eines Stromlieferanten gar nicht zu erfüllen hat? Und damit durchaus seinen Mietern den PV-Strom nach kWh berechnen darf. Ich wüsste nicht, wen man zur rechtlichen Klärung kostenlos befragen könnte.

#2 · 26. Januar 2026, 16:55

Hallo Rainer,

die von Dir erwähnte Ausnahmeregelung bezieht sich auf sogenannte Kundenanlagen. Leider hat der BGH im Mai 2025 ein EuGH Urteil bestätigt, nachdem es das deutsche Konstrukt einer Kundenablage überhaupt nicht geben sollte und Kundenanlagen in Wirklichkeit Verteilnetze sind, siehe Kapitel 4.3.11 im Leitfaden, Leitfaden – PV4WEGs. Das Argument steht seither zumindest auf wackeligen Beinen.

Das macht aber nichts, seit am 1.1.2026 die neue Stromsteuer-Durchführungsverordnung in Kraft getreten ist. Der neu hinzugefügte Absatz 5a des § 1a StromStV besagt nun:

(5a) Wer Strom ausschließlich am Ort der Erzeugung ohne Nutzung des Netzes der allgemeinen Versorgung mit Strom an Letztverbraucher leistet, gilt nicht als Versorger, wenn …

Siehe § 1a StromStV - Einzelnorm

Die nachfolgenden rechtlichen Bedingungen präzisieren "Erzeugung vor Ort" und "ohne Nutzung des öffentlichen Netzes". Der Rest ist unkritisch.

Laut Information eines Fachanwalts wirkt sich der Entfall des Versorgerstatus in der StromStV aber leider nur auf die Stromsteuer aus, nicht auf sonstige Versorgerpflichten.

Zu letzteren siehe Abschnitt "Lieferantenpflichten" in Kapitel 5.1 "Einzählermodell" des Leitfadens, Leitfaden – PV4WEGs

Viele Grüße,

Jochen Rivoir (Admin)

BSB-Bensheim-RainerB hat auf diesen Beitrag reagiert.

#3 · 8. April 2026, 22:32

Hallo Jochen, erstmal vielen Dank, dass ihr euer Wissen mit uns teilt. Ich bin jetzt schon Fan vom Einzählermodell.

ich habe deine Videos geschaut und deine Unterlagen gescannt.

Was ich aber immer noch nicht verstanden habe ist, warum für WEGs (inkl. einiger Vermieter) das Einzählermodell wohl nutzbar ist, ohne in den Stromverkauf zu rutschen, für Vermieter privater MFH aber nicht.

Wie sieht es z.B. aus, wenn einem einzelnen Eigentümer alle Einheiten innerhalb einer WEG gehören? Konkretes Beispiel, 3 vermietete Einheiten, 1 selbstgenutzte Einheit.

Du schreibst in deinem Leitfaden ja sogar, dass selbst Vermieter innerhalb einer WEG wenn sie sicher gehen wollen, den Weg über die höhere Miete gehen sollen.

Der Umweg über die höhere Miete ist leider absolut unlukrativ, da Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ja mit der Einkommenssteuer (bis zu ca. 42%) besteuert werden. Und da die meisten PV-Anlagen nicht mehr steuerlich absetzbar sein werden, hätte man hier deutliche steuerliche Nachteile ggü. Selbstnutzern.

Oder müssten die Gewinne des EZM welche dann über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden für Vermieter sowieso mit dem Einkommenssteuersatz versteuert werden?

Ich hatte es immer so verstanden, dass man mittlerweile keine Steuern auf Gewinne der PV bezahlen muss, man die PV-Anlage dafür aber auch nicht mehr abschreiben kann. Bin ich hier falsch informiert?

Viele Grüße

#4 · 8. April 2026, 22:38

Ergänzung zu Beitrag #3:

Was wäre, wenn die Überschüsse der EZM nicht ausgeschüttet/gutgeschrieben werden, sondern in die Instandhaltungsrücklage fließen?

Mit Blick auf die Legalität für die WEG und die steuerliche Behandlung der Erträge für Vermieter ?

#5 · 12. April 2026, 10:18

Zitat von MichaelK am 12. April 2026, 10:18 Uhr
Hallo,

zum Thema Einzählermodell (EZM) und Stromverkauf ein paar Gedanken.

Rechtlich ist das Neuland, es gibt noch recht junge gesetzliche Vorgaben, es sind keine grundlegenden Klagen bekannt und daher auch keine juristischen Grundsatzentscheidungen. Mit anderen Worten, man kann zwar die Gesetzeslage nach bestem Wissen interpretieren, bekommt aber keine hundertprozentige Sicherheit und ist vor Überraschungen nicht sicher. Man landet bei Überlegungen bezüglich Wahrscheinlichkeit (wie wahrscheinlich ist es, dass man zum Stromlieferanten erklärt wird?) und Auswirkungen (was würde das bedeuten, wie kann man gegensteuern?).

Wenn man eine WEG von außen betrachtet, dann wird kein Strom verkauft, es werden lediglich Kosten umgelegt. WEG betrifft ja nur die Eigentümer, die haben in eine PV-Anlage investiert, die Stromkosten werden umgelegt und der Stromertrag ausgeschüttet. Das ist vergleichbar mit der Umlage von Wasser oder Heizkosten. Die Regeln nach denen dies verrechnet wird, kann die WEG selbst bestimmen (Beschluss).

Wenn man dann die Situation innerhalb der WEG betrachtet, dann findet bei selbstgenutzten Wohnungen definitiv kein Stromverkauf statt. Es bleiben die vermieteten Wohnungen übrig. Der Vermieter hat hier folgende Möglichkeiten:

Bindet den Mieter nicht ein, Mieter schließt eigenen Stromvertrag ab, es wird dann definitiv kein Strom verkauft. Nachteil: Wenn dies bei vielen Wohnungen in der WEG der Fall ist, kann man in den „negativen Strombezug“ rutschen, dieser wird wie Einspeisung abgerechnet und verschlechtert die Amortisation der PV-Anlage.

Bindet den Mieter komplett mit ein, berechnet die Nebenkosten Strom und gibt die Ausschüttung PV-Stromertrag weiter. Auch hier wird dann kein Strom verkauft. Das macht aber finanziell für den Vermieter nur Sinn, wenn er die Amortisation der PV-Anlage über eine Mieterhöhung oder eventuell Umlage der Kosten PV-Anlage (Modernisierungsumlage) sicherstellt. Ob und wie das möglich ist muss im Einzelfall geprüft werden, wichtig ist hierbei, dass sich Mieter und Vermieter einige sind und an einem Strang ziehen.

Bindet den Mieter teilweise mit ein, berechnet die Nebenkosten Strom an den Mieter, dieser spart Grundgebühr, und der Vermieter behält die Ausschüttung PV-Stromertrag für sich. Hier könnte jemand auf die Idee kommen, dass dies ein Stromverkauf ist, wenn sich Vermieter und Mieter aber einig sind, dann ist von dieser Seite aus keine Gefahr zu sehen. Von außen betrachtet verkauft die WEG keinen Strom, wie Wahrscheinlich ist es, dass hier ein Verfahren in Gang kommt welches den Vermieter dazu zwingt die Pflichten eines Stromversorgers wahrzunehmen? Und wer sollte dies in Gang setzen? Wir schätzen die Wahrscheinlichkeit als gering ein, sollte dies aber passieren, dann müßte man auf die Variante mit eigenem Stromvertrag vom Mieter zurückgreifen, diese Option sollte in die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter mit aufgenommen werden.

Bitte beachten, dies sind Überlegungen aus Teambesprechungen und lediglich Meinungsäußerungen, wir haben keinen Juristen gefunden, der hier eine definitive Antwort geben kann und hundertprozentige Sicherheit garantiert. Tatsache ist aber, es gibt eine wachsende Anzahl an WEGs welche eine PV-Anlage mit Einzählermodell realisiert haben, alle Beteiligten (Hausverwaltung, Eigentümer, Vermieter und Mieter) sind zufrieden und uns sind keine Verfahren bezüglich Stromlieferantenpflichten bekannt.

Viele Grüße aus Gäufelden

Michael Kögler

Hallo,

zum Thema Einzählermodell (EZM) und Stromverkauf ein paar Gedanken.

Rechtlich ist das Neuland, es gibt noch recht junge gesetzliche Vorgaben, es sind keine grundlegenden Klagen bekannt und daher auch keine juristischen Grundsatzentscheidungen. Mit anderen Worten, man kann zwar die Gesetzeslage nach bestem Wissen interpretieren, bekommt aber keine hundertprozentige Sicherheit und ist vor Überraschungen nicht sicher. Man landet bei Überlegungen bezüglich Wahrscheinlichkeit (wie wahrscheinlich ist es, dass man zum Stromlieferanten erklärt wird?) und Auswirkungen (was würde das bedeuten, wie kann man gegensteuern?).

Wenn man eine WEG von außen betrachtet, dann wird kein Strom verkauft, es werden lediglich Kosten umgelegt. WEG betrifft ja nur die Eigentümer, die haben in eine PV-Anlage investiert, die Stromkosten werden umgelegt und der Stromertrag ausgeschüttet. Das ist vergleichbar mit der Umlage von Wasser oder Heizkosten. Die Regeln nach denen dies verrechnet wird, kann die WEG selbst bestimmen (Beschluss).

Wenn man dann die Situation innerhalb der WEG betrachtet, dann findet bei selbstgenutzten Wohnungen definitiv kein Stromverkauf statt. Es bleiben die vermieteten Wohnungen übrig. Der Vermieter hat hier folgende Möglichkeiten:

Bindet den Mieter nicht ein, Mieter schließt eigenen Stromvertrag ab, es wird dann definitiv kein Strom verkauft. Nachteil: Wenn dies bei vielen Wohnungen in der WEG der Fall ist, kann man in den „negativen Strombezug“ rutschen, dieser wird wie Einspeisung abgerechnet und verschlechtert die Amortisation der PV-Anlage.
Bindet den Mieter komplett mit ein, berechnet die Nebenkosten Strom und gibt die Ausschüttung PV-Stromertrag weiter. Auch hier wird dann kein Strom verkauft. Das macht aber finanziell für den Vermieter nur Sinn, wenn er die Amortisation der PV-Anlage über eine Mieterhöhung oder eventuell Umlage der Kosten PV-Anlage (Modernisierungsumlage) sicherstellt. Ob und wie das möglich ist muss im Einzelfall geprüft werden, wichtig ist hierbei, dass sich Mieter und Vermieter einige sind und an einem Strang ziehen.
Bindet den Mieter teilweise mit ein, berechnet die Nebenkosten Strom an den Mieter, dieser spart Grundgebühr, und der Vermieter behält die Ausschüttung PV-Stromertrag für sich. Hier könnte jemand auf die Idee kommen, dass dies ein Stromverkauf ist, wenn sich Vermieter und Mieter aber einig sind, dann ist von dieser Seite aus keine Gefahr zu sehen. Von außen betrachtet verkauft die WEG keinen Strom, wie Wahrscheinlich ist es, dass hier ein Verfahren in Gang kommt welches den Vermieter dazu zwingt die Pflichten eines Stromversorgers wahrzunehmen? Und wer sollte dies in Gang setzen? Wir schätzen die Wahrscheinlichkeit als gering ein, sollte dies aber passieren, dann müßte man auf die Variante mit eigenem Stromvertrag vom Mieter zurückgreifen, diese Option sollte in die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter mit aufgenommen werden.

Bitte beachten, dies sind Überlegungen aus Teambesprechungen und lediglich Meinungsäußerungen, wir haben keinen Juristen gefunden, der hier eine definitive Antwort geben kann und hundertprozentige Sicherheit garantiert. Tatsache ist aber, es gibt eine wachsende Anzahl an WEGs welche eine PV-Anlage mit Einzählermodell realisiert haben, alle Beteiligten (Hausverwaltung, Eigentümer, Vermieter und Mieter) sind zufrieden und uns sind keine Verfahren bezüglich Stromlieferantenpflichten bekannt.

Viele Grüße aus Gäufelden

Michael Kögler